河南中原之门烂尾

变革“预售制”呼声再起，该如何破解楼盘“烂尾”痛点？

各地区的烂尾楼业主发起了强制停贷事件，烂尾楼涉及的范围之广，已经影响了人们的日常生活，与开发商私自挪用资金有关。停贷事件从侧面上也反映了预售制出现了很大的问题，是否应该取消预售制是一个很值得深思的问题，变革预售制的呼声再起，给所有人一个警示。最早开始实施预售制的是在香港，当时也叫做卖楼花，随着1994年出台了相应的政策，预售制才被内地采纳。预售制在短短20年的时间里就让国内的经济出现了迅速增长，同时也让房地产行业大力发展了起来。国内在20年前面临着住房短缺的问题，预售制在一定程度上加快了土地周转以及资金周转，让开发商扩展了资金来源，促进了商品房的产生。专家认为预售制与烂尾楼有着极大的不同，并不能够因为房子成为烂尾楼，就将预售制列为罪魁祸首。不少人表示取消预售制会让国内承受着非常大的压力，会让其他项目并能够按时交付，会带来更大的麻烦，因此在短时间内实现变革是一件不太可能的事情。如今房地产资金处于一个紧张的状态，如果贸然取消了预售制，就会让不少企业承受着非常大的压力，就不能够让其他项目顺利进展下去。如果用一个长远的眼光去看，可以逐渐的取消商品房的预售制。关于预售制的相关问题，在此之前就已经存在，并不是在烂尾楼业主停贷之后才出现的，如今又成为了社会的话题。想要解决楼盘烂尾的问题，就需要采取相应的措施需要加强对期房销售的监管，需要让银行成立第三方托管机构，对开发商进行监督。香港在此之前是有过类似的操作案例，在没有正式交房之前，业主并不需要月供，在一定程度上保证了业主的权利，减少了成为烂尾楼业主的事件发生。

变革“预售制”呼声再起，如何破解楼盘“烂尾”痛点？

“保交楼、保民生、保稳定”，银保监会对“停贷事件”的明确回应给购买烂尾楼的业主吃下了一颗“定心丸”。在这场波及全国的业主“强制停贷”事件中，所牵涉的烂尾楼之所以烂尾，与开发商挪用预售监管资金密切相关。也就是说，“停贷事件”中更令人反思的是背后的制度问题——我国预售制走到今天出了哪些问题？是否应该取消预售制？当下的预售制该如何改进？在“停贷事件”背后，是否应该取消预售制成为业内人士争议的焦点。 资料图片争议再起：到了该取消预售制的时候吗？预售制全称商品房预售制度，最早起源于香港，当时又称“卖楼花”，随着1994年《城市房地产管理法》出台后，正式被引入内地。在之后的二十多年时间里，对国内的房地产市场快速且稳定发展起到了至关重要的作用。中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，是我国商品房市场化改革的重要设计之一。当初面临的形势是住房短缺，预售制拓宽了开发商资金来源，加快了资金和土地的周转，提高了商品房的供应效率，对推动房地产市场发展发挥了积极作用。“预售制助推了房产开发的资金落地和开发速度，但也助长了房产开发中对资金的不合理使用习惯，特别是当房地产由高增长、高房价时代转入慢增长、负增长、房价低迷甚至下探时代，预售制的所有毛病都暴露出来了，最关键的就是开发商资金断裂，导致楼盘烂尾，不能按期交付。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁如是说。“预售制并不等于烂尾楼。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：“不能因为房子交付不了，就把责任全部推给预售制度。试想，如果申请商品房预售的两个门槛都能达到——封顶前，绝不能发放按揭；预售资金全部进入监管账户，并按照规定提取，不被挪用，那就没问题。”“在当前的环境下，还不能直接取消预售制度。”中原地产首席分析师张大伟也认为：“若是直接取消预售制度，至少会在相当长一段时间内面临楼市供应锐减的局面，造成短期内供不应求，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。”此外，多位内业人士也向新京报记者表示，从短期来看，立刻取消预售制不现实，因为当前房企资金紧张，取消预售制会加大房企压力，难以保障其他项目顺利交付。从长期来看，如果逐步取消商品房预售制、实现现房销售，则能减少房企过度承诺、住房质量不过关等问题，同时也有助于降低房企的杠杆。他山之石：“未交楼前，不用月供”既然在短期内预售制度有其存在的必要，那么，当下的预售制度问题出在哪里？又该如何改进呢？事实上，关于预售制度的讨论并非在此次业主“强制停贷”之后才有，今年“两会”期间预售制度就成为房地产领域热议的问题。今年“两会”期间，对于完善当下的预售制度，全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡建议，调整购房款付款方式，将当前由购房人“一次性全额”付款并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，转变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。全国政协委员、南通大学校长施卫东也向全国政协十三届五次会议提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》。施卫东建议，加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。上述这些建议的核心要点有二：一是按照工程进度给开发商分期付款；二是由政府为主体来设立专用监管资金账户。这样的建议也具有现实的操作案例。以最先实行预售制度的香港来看，其杜绝烂尾楼产生的核心机制就是“分期付款 信托账户”。在香港，除了5%的定金是直接交给开发商的，剩下的首付款都是交给开发商律师楼的信托账户。开发商需先付款给建筑商完成一定工序，取得建筑师证明书后，才可申请在信托账户取回建筑费。不仅如此，在香港买期房，“未交楼前，不用月供”，即在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。换句话说，交楼前，银行不会介入按揭业务，只有在临近交楼前，购房者才需要去银行申请按揭。破题关键：加强量化监管，推进预售资金账户透明化实际上，“按照工程进度分期付款”在各地的预售制度实践中已经明确，比如石家庄、青岛、天津、厦门、西安都有对于预售资金提取节点的规定。以石家庄为例，在建成层数达到三分之一时，开发商可提取预售资金的20%，主体结构封顶时可提取50%，直至竣工验收备案可提取100%。虽然按照工程进度给开发商分期付款的规定已经落地，但是仍然存在违规发放贷款的情况，这就暴露出问题。李宇嘉指出：“有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。”对此，在“停贷事件”后，西安率先打响了加强预售资金监管的第一枪，其也是在“停贷事件”后首个出台完善预售制度的省会城市。7月14日，针对防范商品房延期交房问题，西安市住建局等五部门率先出台《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》。新京报记者注意到，西安的新政有三个关键量化的要点：一是停工超过一个月的项目要及时报告辖区住建部门；二是各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次；三是商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%。此外，西安的通知还规定，对于商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。西安这种“可量化”的监管规定和明确责任后果的做法，或许将成为其他城市后续完善预售监管制度的重要参考。除了加强监管外，推进预售资金账户透明化也刻不容缓。对此，杭州率先在2021年推出商品房预售资金监管账户查询功能，购房人通过楼盘名和预售证号即可查询、核对相应的商品房预售资金监管账户信息，通过此举措，购房者可以明确得知购房款是否顺利进入了监管账户。另外，厦门也在积极尝试从技术层面进行升级，比如引入智能管理系统对预售资金账户实施动态监管。今年4月，厦门率先宣布启用商品房预售资金监管智能管理系统。该系统可根据《商品房买卖合同》及房产项下资金匹配情况进行自动对账，智能识别每个单元项下预售资金是否已足额、及时进入专用账户，还可智能审核商品房买卖合同登记备案阶段首付款预售资金监管落实情况。上述杭州、厦门的做法都旨在推进预售资金监管账户的透明化，让预售资金不仅受到政府的监管，也受到社会大众的监督。

烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制到底该不该取消？

烂尾楼盘遭到业主强制停止还房贷，预售制应该被取消，全部都成为现房销售，以现房销售为主。当业主们在买房子时才能够减少楼盘出现了烂尾楼的情况，这样也会更好的去保障业主们的合法权益。在全国各个地区都是以预售制为主，所谓的预售制就是当开发商在拿到了预售许可证以后，就可以售卖房子。但是开发商在拿到预售许可证时，房子都没有办法达到交房的条件，大多数都是房子的主体已经建成。真是在某一些小县城里面，开发商的楼层主体还没有建成，就已经能够拿到预售许可证，为的就是能够早日销售房子。大多数的开发商之所以在房子还没有盖成时就提前进行销售，也是为了进一步的回笼资金。因为开发商在前期投资买地以及建造房子时，都需要大量的资金运转。开发商单独通过银行进行贷款的数额也是少之又少的，就不得不以低价格的形式去吸引消费者提前购房。对于业主而言，提前购买期房对自己也是有利的，不然也不会有那么多的业主会愿意考虑。在房子还没有盖成时就提前选择楼层选择户型，因为等房子成为了现房以后，所剩的楼层以及户型都不是那么满意。业主们也应该看到这方面有利就有弊，不要总是想着对自己好的一面，要知道一旦房子出现了烂尾楼，将会对个人造成严重的经济损失。对于业主们在买房子时，应该提前了解开发商的资质能力是否过硬，有很多开发商一般都是小股东制。面对多个股东在一起运转几个项目，如果其中有一个股东意见不统一，彼此的项目都将会出现问题，这对于业主而言都没有办法保证股东会不会闹矛盾。也没有办法保证房子是否能够如期交房，所以倒不如选择现房，即使现房的选择性会比较小，也会比期房要更有保障一些。

烂尾楼引发停贷，商品房预售制会取消吗？

烂尾楼影吧，停止房贷，商品房预售制应该不会被取消。因为一旦取消了商品房预售制对于开发商而言会造成严重的经济损失，这样也会使房价逐步上调，毕竟开发商在建造期房的过程中，都需要大量的去投入资金建设。开发商一般都会以提前优惠的方式吸引业主们提前进行购买期房，业主们在购买期房时，可以选择楼层以及房子面积的大小，不然等到房子成为了现房以后，选择性会有一定的局限。取消了商品房预售制，对于开发商而言是一个沉重的打击，但是对于消费者而言却是一个利民的事情。因为消费者在购买现房期间就能够减少出现烂尾楼的情况，能够减少对业主们的经济损失。因为一旦房子出现了烂尾楼，一般都持续5年以上，很多开发商在建造房子过程中一旦出现了烂尾楼，都会选择摆烂，根本就不愿意去管房子的事情。导致业主在买了房子以后要面临着还房贷，还得不到房子的居住权。并不是每一个开发商都会站在消费者的角度去考虑问题，其实购买期房都是有利有弊的。首先作为业主在买房子的时候尽可量的选择较大一点的开发商开发的房子，这样会更有保障一些，千万不要选择小产权的房子。因为有很多地方小产权的房子，由于五证不齐全，在建造房子时只要收受了业主的资金，开发商就会出现跑路的情况。作为开发商在建造房子的时候，应该提前向当地的有关部门进行交保证金。只有对开发商进行限制，这样开发商在建造房子的时候才不敢出现烂尾楼的情况，可以提前预售房子，但是业主们所交的钱都应该归属于一个独立的账号里面。即使楼盘出现了烂尾楼的情况，开发商也得不到一分钱，还可以及时的把业主的钱归还给业主。

南阳为何成了“烂尾楼之都”

已拿到预售证的烂尾楼卓越漫香湖，目前大门紧闭，售楼部杂乱无章。 （南方周末记者 卢宝宜/图） 全文共 58 64 字，阅读大约需要 14 分钟 本文首发于南方周末 未经授权 不得转载 文 | 南方周末记者 卢宝宜 责任编辑 | 冯叶 经过水氢 汽车 风波 后，河南省南阳市因为数百个烂尾楼盘再度成为舆论热点。 2019年7月1日，南阳市房地产问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室发布了一则情况说明，向公众通报了市内问题楼盘的化解进展。该说明透露，南阳有302个“烂尾楼盘”，目前，除约一半项目已完善手续，其余仍在化解之中。 302个“烂尾楼盘”，可谓体量巨大。据南阳市房地产管理中心官网的数据统计，在2016年至今的三年半时间里，南阳市中心城区取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目仅115个。 “如果没买过一套烂尾房，你都不配说自己是南阳人。”一位买到烂尾房的受访者向南方周末记者自嘲道。在当地，南阳还有另外一个名字——“烂尾楼之都”。此前，南阳以河南重点产粮区而闻名，有“中原粮仓”之称。 烂尾楼盘大多是2012年左右遗留下来的，当时为举办第七届全国农民运动会（下称农运会），南阳开启了大规模的城市建设，五万多人因此搬迁。在如此汹涌的买房需求下， 大大 小小的开发商涌入南阳，而地方 政府 默许开发商在“五证”不全的情况下，盖房甚至出售。 如今，化解的难题均集中在“五证”不全以及开发商资金链断裂等问题上。2019年2月，南阳市人民 政府 印发了《南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动实施方案通知》，称2019年6月30日为全面结束整治问题楼盘的时间节点，此后，问题楼盘将不再享受整治期间的优惠政策，将依法依规严肃处置。 但据媒体报道，南阳市中心城区的整顿工作仍在继续，结束时间从6月30日延长到了9月30日。中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部的工作人员向南方周末记者证实了这一点，他同时表示，9月30日后仍有可能延期。 多位购买了烂尾房的南阳市民告诉南方周末记者，从2014年开始，整顿结束的时间已经一拖再拖，这些年等来的，只有失望而已。 1 烂尾七年 林芳2012年购入的房子，至今还没收楼。她今年35岁，是一家淘宝店店主。 她购入的楼盘名叫中达天汇家园，有南阳第一大盘之称。中达天汇家园位于南阳市新区，规划建设有90栋住宅，建筑总面积达68.3万平方米。 林芳向南方周末记者回忆，2012年开盘时，中达天汇家园的宣传声势浩大，广告传单几乎覆盖了各个县乡镇。其开发商为河南中达置业集团有限公司（下称中达置业），这是一家南阳本土开发商，在当地有一定知名度。 但在开售期间，林芳发现，中达天汇家园并没有拿到预售证，但是当时新开楼盘几乎都是如此，加之开发商承诺证件均在办理过程中，很快就会办下来。于是当年6月，林芳决定购入该项目。 林芳向南方周末记者出示的认购协议显示，协议是开发商与林芳在未取得商品房预售许可证情况下的前期约定。其中，付款方式分为三种：一种为一次性付款，一种为分期付款，最后一种为按揭贷款。 林芳选择了第三种付款方式。她以 183 0元/平方米的价格在项目售楼部签署了协议，当日即一次性交付了50%的首付，约8.8万元。剩余一半房款，双方约定在开发商证件齐全后，为她办理10年期的银行按揭贷款。同时，协议约定开发商将于2013年10月—2014年5月31日交房。 然而，就在林芳交了首付款的第二年，中达项目便停滞了。令她更没想到的是，一时疏忽，付出的代价竟是长达7年的等待。 “我家孩子都从小学升到中学了。”林芳说，可房子至今仍未盖好。她是从下面的乡镇上来的，为了让孩子到市里念书，她卖掉了乡镇的房子，付给开发商的首付几乎是她的全部积蓄。这些年，她只好带着孩子租住在学校附近。如今，她也想开了，“想想那些一次性交了十几万全款的，我也不敢多埋怨”。 林芳等购房者也曾多次组团寻找开发商、信访部门等反映问题，收到的多是开发商口头承诺的“即将交房”和信访部门的“正在研究解决方案”。过程中，大家渐渐发现，中达置业的问题不只没有预售证那么简单。 根据南阳市委的摸底排查，截至2019年6月26日，中达天汇家园项目共预售商品房3400套，已建设安置房 159 3套，剩余 180 7套尚未开工。而 180 7套中，已退购房款的有385户，申请退款的有510户，要求尽快开工建设的有912户。 其中，一位既没有拿到房子，也没有拿回退款的购房者起诉了中达置业并获胜诉。2017年，南阳市宛城区人民法院出具的民事判决书显示，中达置业在辩护时坦言，该项目的土地手续迟迟无法办理，进而导致已销售出去的房屋无法开工，最终，购房者无法拿到房子。 一位中达置业的内部人士则向南方周末记者透露，部分房源尚未开工的问题在于土地被收回，而已经盖好的房子实际上也没有拿到土地证，但是购房者已经住进去了。 土地手续尚未拿到手，却卖出了几千套房子，如此离奇的事在南阳却不稀罕。2014年，南阳市 政府 出台“302政策”，发布《南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案》，成立了房地产市场秩序专项整治工作领导小组，统计出当地共有302个问题楼盘。 受害者也不只当地老百姓，还包括许多 政府 部门。南阳市房管中心副主任张涛对南方周末记者说，就以他所在的单位为例，2013年，市房管中心为解决职工住房问题，向锦寓置业旗下的美丽佳苑项目低价团购了9栋楼。原本协议2016年11月交房，但由于锦寓置业的股权纷争问题，项目停工，目前仍处于烂尾状态。 南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部大门。（南方周末记者 卢宝宜/图） 2 边建设，边补证 南阳市住建局一位工作人员告诉南方周末记者，目前南阳问题楼盘中，占比最大的就是“五证”不全，这是一个 历史 遗留问题。 根源要追溯到2008年，那一年，南阳被批准承办第七届全国农运会，举办时间是2012年。为了迎接农运会， 政府 开启了大规模的城市建设工程，如南阳中心城区建成区面积由70平方公里增至100平方公里。也就是从这时起，大量城中村改造和房地产项目一并上马。 据中国经营报统计，2008—2012年期间，南阳共拆除各类建筑550万平方米，为农运场馆建设提供土地七千余亩，五万多人因此迁移。仅2012年一年，南阳城市建设新开工项目总投资超过50亿元，相当于过去10年投资的总和。 当地一位楼市资深人士告诉南方周末记者，当时为了快速推进城市建设， 政府 默许“边建设边补证”的开发模式。于是，众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房，卖房时更别提预售证了。 房地产市场瞬间繁荣起来，只要建房就能赚钱成为共识，开始高涨的房价吸引各类开发商蜂拥而至。根据南阳统计网的数据，南阳市房价从2008年的1904元/平方米，涨至2012年的2 73 6元/平方米。 上述烂尾的中达天汇家园，正是2012年入市的。该盘是“为加快中心城区入市环境和城乡一体化示范区规划建设”而确定的全市100个新型社区之一，也是2013年河南省重点项目之一。 中达置业在上述判决书中辩护称，2012年5月8日，南阳新区管委会、南阳新区管委会白河街道办事处为了迎接全国农运会的召开，提升城市品位，对南唐入市口实施整体改造、努力打造和谐社区，与中达置业签订了《双铺村新型社区建设项目协议书》。 根据该协议，由中达置业对该区域整体开发，同时允许“项目开工后采取边拆、边建、边销售、边完善手续的办法向前推进”。 南阳新区是在2011年成立的，目标是在农运会之前，确保建成1.4公里长、60米宽的道路工程和入市景观，新区位于机场附近，此前均为村庄。据上述中达置业内部人士称，新区 政府 临时成立，没有启动资金，所以就按照城中村改造的方法，借助 社会 资本运行。 然而，2013年3月，河南省住建部督查专员发现，南阳新区这一双铺村项目不符合城市总体规划，随即予以叫停。后续，双方也解除了原先签订的协议书，原土地出让程序中断，原建设区域的规划重新进行了调整，土地有所缩小，最终致使中达置业预售的 180 0多套房无地可建。 政府 部门也并非没有做事。2014—2017年间，中达置业因土地、规划、施工违法等问题被相关部门进行追究和罚款，共计2010.6万元，均已履行。 在人民网河南省地方领导留言板中，曾有大量关于中达置业的投诉，根据南阳市市委的回复， 政府 还曾在2016年11月给出一套化解方案，为中达置业新增建设用地。具体则通过招拍挂形式，让中达置业摘牌。2018年1月，该宗土地开始竞标，但中达置业报价却低于开标底线，导致土地流拍。 中达置业很难掏出更多的钱。南阳市市委在上述回复中还表示，中达置业将天汇家园项目收取的购房款用于其他项目投入，因该公司的其他现有资产无法及时盘活处置，以及其他楼盘项目的滞销导致现行资金周转困难，所以资金链断裂。 上述中达置业内部人士向南方周末记者证实，中达置业资金确实困难，但一部分原因在于为上述双铺村的拆迁垫付了大量拆迁款。不过，目前中达置业已有项目拿下土地证等手续，希望能将项目逐个盘活。 2018年底，林芳发现，中达置业开始拆除原建小区内的绿化带和幼儿园等配套设施，加塞建设电梯房，同时要求业主每平方米补交1000元，并须全额付款，方可交房。 中达置业的一位高层告诉南方周末记者，这么做是为了让原业主尽快入住，增加1000元是考虑到建筑成本，加盖的房子同样“五证”不齐，但会和此前已建的房子一起，争取在年底完善证件。 3 资金链断裂 实际上，“五证”不全虽然普遍，但并不是最棘手的问题。据南阳房管中心数据，2014年至今，该局已为 180 个问题楼盘办理了246个《商品房预售许可证》。南阳市自然资源和规划局的网站也显示，此前多个问题楼盘，已通过土地招拍挂程序进行“补票”，获得了《建设用地规划许可证》。 但目前仍有122个难啃的硬骨头尚待解决。南阳市住建局一位工作人员向南方周末记者解释，之所以难解，主要是因为当时参与开发的房企实力不足，至今无法解决资金问题。 2012年农运会结束后，南阳的大拆大建并未结束。南阳楼市网曾发布一份《2013年南阳市房地产市场年度运行报告》，报告显示，2013年南阳整体供应土地37宗，共计 147 .52万平方米，同比2012年增长343.27%，土地市场首次出现供大于求的情况。 其中，住宅用地供应量为74.77万平方米，超出前两年的供应量之和，原因是 政府 持续加大城中村改造的力度。 “农运会期间 政府 做了很多超前规划，留下了巨额债务和开发问题。”上述楼市资深人士说，而南阳作为一座农业城市，农运会后，也只能通过继续出让土地补充 政府 财政收入。 根据南阳市统计局的数据，南阳市至今处于入不敷出的状态。如2018年南阳地方财政总收入为307.62亿元，而其一般公共预算支出为650.68亿元，远高于财政总收入。财政收入中，以土地出让金组成的 政府 性基金收入为126.18亿元，略微高于各类税收收入122.18亿元，可见当地对房地产市场依然依赖。 南阳市住建局开发科科长闫德毅向南方周末记者回忆，农运会后，当地涌入一批资质较差的房地产开发商。据他统计，截至2019年7月15日，当地房地产商有四百余家，仅市中心城区就有262家，大部分都是本地的小型开发商，而如此庞大的数量远超当地楼市需求。 南阳市统计局数据显示，当地人口正在流出。2012年，南阳常住人口1014.90万人，到了2018年，常住人口减少至1001.36万人。 发生在2014年的“瘦身钢筋”事件，被公认为是压垮南阳楼市的导火索。 2014年6月25日晚，央视《焦点访谈》曝光了南阳三杰房地产等多家公司在建房时违规使用“瘦身钢筋”。“瘦身钢筋”指开发商为降低成本将正常钢筋拉长后再使用，一旦发生地震，建筑物容易垮塌，楼越高，危害越重。 曝光后，南阳市 政府 对全市房地产进行了整顿清查，并叫停了所有在建楼盘。 停工，对于现金流 紧张 的开发商而言无疑是雪上加霜。当地一要求匿名的项目经理对南方周末记者说，当时为了避免资金链断裂，不少开发商选择以高息进行非法集资、违规抵押等方式融资。 该项目经理还表示，在南阳，由于都是当地出身的小型开发商，没有什么资质进行银行贷款，选择从民间借贷是相当普遍的现象。不仅开发商无法贷款，由于“五证”不全，购房者也无法在银行按揭。开发商只能一方面不断提高首付款的比例，另一方面加大民间集资，以维持现金流。 据南阳市打击和处置非法集资领导小组办公室的统计数据，2015年3月起，南阳非法集资案件呈爆发式增长，2015年间就达到60起。 “瘦身钢筋”事件不仅打击了地产商，更打击了当地市民对房地产的信心，选择给房企放贷的 社会 资金和民众数量骤减，多家依靠公众集资的开发商接连崩盘。 南阳市房管中心副主任张涛向南方周末记者介绍，目前不少烂尾楼面临的问题是中间债权人多，股权纠纷多，资产权属不清，处理起来相当棘手。 为迎接2012年的农运会，南阳新建的市 政府 行政服务中心。（南方周末记者 卢宝宜/图） 4 购房者自救 “最主要是先把房子给盖好，让购房者能住进去。”张涛强调，针对此前因集资等原因造成股权纠纷的，房管中心都会多次组织相关人员，进行协调，先把项目推进下去。 他还介绍，近些年， 政府 实行的是“清单式”管理，对于之前统计出来的问题楼盘采取的方案是：建台账、摸底子、补手续、专事专办、开通绿色通道，最大限度解决能解决的问题。 具体分为四类：一是对建设手续不齐全的项目，加快完善相关手续，尽快启动项目建设；二是对资金链断裂的项目，积极协调金融机构，加大融资帮扶力度；三是对涉法涉诉的项目，督促司法部门尽快依法处置；四是对原企业法人无力推进的项目，通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设。 第四类是最难的，权属纠纷复杂，也导致第三方资本很难接手。 当地住建局一直在招商引资，希望吸引大型的全国性房企进入南阳，带领当地房地产市场走向 健康 。 2016年以来，也的确有多家大型房地产商入驻南阳。但是它们还是更倾向于选择自己拿地。 在一位南阳房产中介看来，大型房企犯不着通过收购烂尾楼入驻南阳。事实上，恰恰是当地问题楼盘太多，令大型房企相当受欢迎。在南阳，只要是五证齐全，又是全国性品牌，往往开盘即清盘。如在刚过去的6月，南阳建业公园首次开盘，292套房子全部售罄，成交均价高达1.2万元/平方米。 这位中介还强调，2018年下半年起，南阳楼市已经开始由热转凉，一旦错过这个阶段，未来可能更难有企业或第三方资金接盘，再想盘活烂尾楼更是难上加难。 眼看着寻求多方救助无果，金汇城和铂金时代两个烂尾楼的部分业主开始自救。他们正在组织购房者自筹资金，打算先把土地出让金补齐，拿到土地证，再把房子盖起来。 （应受访者需求，林芳为化名）

烂尾楼之都河南南阳有320个烂尾楼，当初这些人为何要买烂尾楼？

在南阳有320个烂尾楼，其实这并不夸张，这只是国内城市的一个缩影，其实在我国的很多城市，不论是大城市还是小城市，很多城市都有很多很多的烂尾楼，而南阳只是其中之一。为什么会有这么多的烂尾楼呢？为什么一开始那些投资地产商的老板不做好预算呢？其实这个问题大家想想都是能够明白的，很多时候一些开发商他们急迫地盖楼，就是为了在短期内尽快的能够获得财产，这样子的话他们拿着这些财产就可以做出更多的投资，所以说很多开发商不管自己的预算是否合理，都迫不及待的去开发楼。这就是最根本的原因，也正是这个原因导致了越来越多的烂尾楼出现在了城市当中。其实每一位投机取巧的开发商，他们都清楚自己的楼房是否能够按时交工，但是他们一定会掩盖这一点并且他们为了能够把自己的楼卖了出去一定会给一个楼适当的低价并且它的价格可能会比业内其他同等层次的楼房的价格要低很多。比方说一个城市的市场均价是8000元每平方米，而烂尾楼的价格可能是6500，甚至是7000元，很多人觉得自己捡了一个大便宜，加上开发商的各种忽悠和宣传，以为自己真的是遇到了幸运女神，其实自己是进入了开发商的圈套。还是那句话，天上不会平白无故的掉馅饼，烂尾楼之所以卖的便宜，是因为开发商他有自知之明，知道自己未来能否按时交工，知道自己的楼房未来能达到什么样的一个层次，所以说他才会给出这样的低价来吸引人，快速的获取财富，所以说很多人正是因为这一点爱贪图小便宜的心理，就买了烂尾楼。总之我们如何避免烂尾楼呢，其一首先要克服爱贪便宜的小心理，我们要知道什么东西都是有市场价格的，如果一个东西的价格明显的低于市场价格，那么这一定是有其中问题的，所以说我们不要在未看清楚事情之前就盲目的去做出决定，这样子的话很容易给自己的未来埋藏祸根。而那些买烂尾楼的人多数是一些设施不是很深的人，多数都是一些第1次或第2次买房的人，第1次买房的人不会有太多的经验，他们不会联想到烂尾楼，会给自己带来多大的影响，甚至从来没有想过自己会买到烂尾楼。我身边就有鲜明的案例，一个学长在大学期间赚了一些钱，为了给自己买一个房，就选择了价格偏低的烂尾楼，结果再过了几年之后，这个楼房迟迟不交工，他本以为自己赚了钱，其实赔本了不少。按照正常的理论，如果这个楼房他按时交工了，即使是每月租出去的租金，也能够有一笔不菲的收入了，但是因为他的烂尾导致什么都干不成。

郑州烂尾楼名单

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郑州136个烂尾楼名单

建业庭院松苑(由电建接手)、碧园傅蓉、名门田玉娥、蓝城民生嘉园、蓝宝桃源居、蓝宝桃源里、蓝宝湖畔晓峰、东方御园、宝能中心公寓、宇森城、名门天境、华尔中心、恒祥百悦城、绿地杜云城、官湖屯新里城、新苑。奥御湖湾、融创中原大观、泰山御景、泰禾东府大院、万创城公馆、田明路、农业路、名门悦峰、江山四季广场、康桥东麓花园二期、郑州珠江翠园(保障房)、绿地城、润泽公馆、鑫苑公馆、万创大一号、长江一号、盛润运河城、绿地滨湖国际、长隆广场等高新区爱丁堡、魏勇金桥西塘、江山缤纷四季花园、郑绩史圣新天港湾、诗佛艺术公社、钟毅七夕园清华城、绿地华宇城、景城花园、鑫苑国际新城三期9号院、四期5号院、7号院、剑桥龙苑公馆、永恒理想世界、黄河南路与李烈路交叉口。

买到烂尾楼是一种怎样的经历？

如果不幸买到烂尾楼，将会给自己带来源源不断的麻烦，包括个人家庭经济、工作、生活、子女教育等方面的不便。我虽然没有买到烂尾楼，但是我小区对面就是一个烂尾楼，身边也有亲人、朋友买到过烂尾楼。教育一次同学聚会，得知一高中同学买了我小区对面的楼盘。他说，当时买的时候非常的火爆，价格也很优惠，可以选择的户型和楼层都比较多，身边也有不少人排队选购，所以他出手了。重要的是，小区旁边有一个新建设的小学，环境和师资力量都不错。所以，他说为了小孩能够方便上学，他就定了这个小区。从开售到建设前面两三年都很正常，但是到了第四年开售，小区逐渐停工了。我同学交了首付之后，合同的手续就一直拖，到小孩上小学一年级都办不下来。房子是建好了但是不完善，住不进去，也没有购房合同和发票。但是作为小区地段生入学公办小学，除了其他的材料，还需要出具相关房产证明：父母或祖辈的100%产权的《房屋所有权证》或《不动产权证》或购房合同及发票。没办法，同学最终只能把小孩暂时送到民办小学就读。 家庭影响听说过很多大房产企业都是用钱圈地，再用地圈钱，循环如此，但是工地都是开工不久后就停工，导致了不少的烂尾楼盘，最终苦了很多市民。我买房那年，差点跟在国企的同学买了他们集团的集资房。后来，那房子也烂尾了，据说是因为集团撤资了。但是我同学已经贷款下来了，房子却还没有建好，每个月也要还贷。本来收入就不高的同学他们两口子，生活就更加雪上加霜了。往后的生活，不管是家里家外，还是工作中，他家里的每一个人心里都被因为买了烂尾楼而产生担忧和阴影。我当初买房的时候，坚决买现房或者是准现房，最主要的原因就是见到烂尾的情况太多了，谁都无法保障会不会发生在自己身上。所以，2015年我现房买的是4300多一平的价格，当时期房是3300一平左右；现在过去那么多年，现房是7000左右一平，期房是6000左右一平。按照差价1000一平，100平的房子一个首付算下来也是相差3万这样，所以，我无论如何也不会买期房。退一步想，如果全城都没有现房或者准现房，我买二手房又如何？所以，真心不建议为了省那几万块钱就冒着等待几年的风险甚至可能是烂尾的风险去买期房。

买到烂尾楼是一种怎样的经历?

买到烂尾楼很闹心。从业主的角度，可以等逾期交房后诉讼要求开发商履约并承担违约责任，但不解除合同。从政府角度，各地都有房屋预售资金政府监管的安排，开发商烂尾一般都是挪用了这个项目的预售款，也构成行政违法。从开发商角度，这时候一般得考虑引入资金方接盘重组，核心在于判断企业还有无剩余未销售资产。介绍烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。