物业论坛

保利御樽苑的楼盘信息

行政区域：浦东区域板块：唐镇项目位置：浦东唐兴路373弄 方位：外郊环建筑类型：小高层;高层;别墅物业类别：公寓 联排别墅户型面积：公寓3房134-143平米开发商：上海保鑫置业有限公司投资商：保利置业集团有限公司物业公司：上海保利物业酒店管理有限责任公司物业费：2.20元/月/平方米楼盘特色：品牌地产,水景住宅,轨道沿线 产权年限：70年产权类型：大产权房开工时间：2010年01月10日竣工时间：2011年12月07日容积率：1.60绿化率：35%总户数：1593建筑面积：269014平方米占地面积：120000平方米车位数:199车位：地上19 地下180投资商:保利置业集团有限公司建筑设计:上海精典规划建筑设计有限公司建筑施工:中国对外建设总公司景观设计:DLC景观设计咨询有限公司(美国)销售代理:易居中国四周道路:东:唐安路;南:唐兴路;西:唐丰路;北:唐镇路楼层：12、17层小高层以及联排别墅组成

保利御樽苑怎么样？好不好？值不值得买？

楼盘名称：上海保利御樽苑 城市：上海楼盘位置：唐兴路191弄 开发商：上海保鑫置业有限公司 产权年限：70年 公交线路：轨交：2号线唐镇站1500米；公交：浦东5路、张江1路、浦东11路（唐安路唐兴路站）。 其他交通方式：线路一：外环线-高科路出口-高科东路—唐丰路—创新西路-小区线路二：华夏高架路-唐黄路出口-唐陆公路—创新西路—小区规划信息：其占地面积为25121平方米，容积率，绿化率35%，共0栋楼，停车位地下575 周边配套：教育：唐镇小学、金爵幼儿园 、唐镇幼儿园；购物：家乐福、联华超市；医疗：唐镇卫生院；金融：农业银行、建设银行；其他：露德圣母大教堂、唐镇社区事务受理中心、唐镇人民政府。（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）买新房，就上搜狐焦点网

请教物业知识，本人想学习关于物业方面的知识，请介绍几部关于这方面的书籍或是网站！谢谢！

专业知识方面，现在的网站都有收费，免费的网页知识不全面，我给你一些参考资料，如果对你有帮助，再联系
前期物业管理
一、前期物业管理的涵义
前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理的必要性：
(一)民事法律关系主体资格的需要
(二)物业管理不可间断性的需要
前期物业管理的责任人是该物业的开发商。前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。
二、前期物业管理中权利主体的相互关系
前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。
开发商与业主：买卖关系
开发商与物业公司：合同聘用关系
物业公司与业主：服务与被服务关系
买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。
三、前期物业管理与早期介入的区别
(一)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；
(二)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象：
(三)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。

四、前期物业管理的主要内容
(一)管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。
(二)规章制度的制定
必要的规章制度：管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；物业各区域内管理规定；用户(住户)手册等。
(三)物业的验收与接管
物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。
(四)进户管理
进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称“入伙”。商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：
1．发入伙通知书
在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。
2．带业主或使用人实地验收物业，着重勘验
(1)房建质量；
(2)设备质量，运转情况；
(3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符；
(4)外部环境状况及影响。
3．约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜
4．签订《物业使用公约》
主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。
5．要求业主或使用人如实填写登记卡
内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。
6．向业主或使用人发放《用户手册》
使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。
7．预收物业管理费或租金
物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。
8．向业主或使用人提供办事指引
即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。
9．业主、使用人签约领匙，完成进户程序
(五)装修搬迁管理
为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：
1 .大力宣传装修规定
规定主要包括以下几方面：
(1) 装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；
(2) 不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备；
(3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标；
(4)不得随地乱扔建筑垃圾；
(5)遵守用火用电规定，履行防火职责；
(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责任人负责修复或赔偿。
2．加强装修监督管理
审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改
正。
3．积极参与室内装修
4．合理安排搬迁时间
(六)档案资料的建立
档案资料包括两种：业主或使用人的资料和物业资料。
业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。
物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。
档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。
第三节 物业接管验收
接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。它先于业主入住(使用)之前进行，是确保物业的使用质量，奠定管理基础的极为重要的物业管理前期工作。接管验收合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提条件之一。在条件具备或物业管理企业前期介入充分、准备充足时，接管验收也可以和建设工程的竣工验收同步进行。
物业的验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中发现的问题应明确记录在案，及时反馈给房地产开发企业，以便开发企业督促施工单位修整。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修期间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任和方式。
一、接管前的准备工作
房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在
一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，对物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手接管物业。
从理论上讲，早期介入的物业管理企业并不一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下：
1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房出租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。
2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。
3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制定的《中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：规划图、竣工图、地下管网竣工图；各类房层清单，单体建筑结构、设备竣工图及合格证或保修书，公用设施、设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。
4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。
5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。
6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。惟此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。
7.物业正式出售又称“开盘”，这也是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己的见解，促进销售顺利进行。从根本上来讲，促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次，参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及《物业使用公约》、 《住户手册》等附件，即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(见国家建设部《城市住宅小区管理办法》)。

二、接管验收与竣工验收的区别
接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：
(一)验收的目的不同
接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。
(二)验收条件不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。
(三)交接对象不同
接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。
三、接管验收中应注意的事项
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应
注意以下几个方面：
1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。
4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。
6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
四、接管验收的内容
接管验收的主要内容是：
(一)主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国标规定，外墙不得渗水。
(二)屋面与楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水和渗漏。
(三)装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。
(四)电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接。每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。
(五)水、卫、消防、采暖。管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管：地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。
(六)附属工程及其他。如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
五、接管验收的作用
按管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业。
物业的接管验收，是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要体现在：
(一)明确交接双方的责、权、利关系
通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。
(二)确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益
通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
(三)为日后管理创造条件
通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。

关于地理的成语

　　“沧海桑田”原来的意思是海洋会变为陆地陆地会变为海洋。这种“沧桑之变”是发生在地球上的一种自然现象。因为地球内部的物质总在不停的运动着，因此会促使地壳发生变动，有时上升，有时下降。挨近大陆边缘的海水比较浅，如果地壳上升，海底便会露出，而成为陆地，相反，海边的陆地下沉，便会变为海洋。有时海底发生火山喷发或地震，形成海底高原，山脉、火山，它们如果露出海面，也会成为陆地。

地质作用使海洋抬生成陆地,岩石风化成土壤

风调雨顺 (夏季风强弱进退正常,降水量适中,无水旱灾害)

日久天长 (太阳寿命还剩46亿年,日地距离为1.5亿KM)

海市蜃楼 (在沙漠和海洋的晴天出现的大气折射现象)

一泻千里 (从河流的源头到入海口的距离落差和距离很大)

百川归海 (所有外流河最终注入海洋)

一衣带水 (像衣带那样窄的河流，指隔海向望的国家，如日本等)

源远流长 (河水从很远的源头流来)

因地制宜 (不同的土壤,适宜生长不同的植被如树林,草原,荒漠等)

泾渭分明(黄河支流泾河和渭河,因含沙量不同,导致河水一个清澈一个浑浊,差别很大)

地理是什么？

地理学（geography），是研究地球表层空间地理要素或者地理综合体空间分布规律、时间演变过程和区域特征的一门学科，是自然科学与社会科学的交叉，具有综合性、交叉性和区域性的特点。地理是世界或某一地区的自然环境（山川、气候等）及社会要素的统称。“地理”一词最早见于中国《易经》。古代的地理学主要探索关于地球形状、大小有关的测量方法，或对已知的地区和国家进行描述。地理学是研究地球表面的地理环境中各种自然现象和人文现象，以及它们之间相互关系的学科。地理是一门综合性的基础学科。

宣颐家园的周边配套

大学：中国银行职工大学中小学：史家胡同小学和北京二中共建十二年制国际学校、北京市杏泽学校幼儿园：航天幼儿园、北京市杏泽双语幼儿园商场：宣颐六合商街、周边48家餐饮店、1.8万平米大卖场、物美超市、永辉超市邮局：旧宫邮局银行：中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、北京市农村信用社医院：社区周边三甲医院有：北京航天总医院，一甲医院有旧宫医院距离500米左右；社区内有社区诊所。其他：宣颐公园、碧海公园及旺兴湖公园

宣颐家园的小区特色

宣颐家园是北京南部罕有的以江南山水为主题的大型绿化智能公寓，住宅高低错落、点板结合，整个小区轮廓由南向北逐渐升高，中心花园更是独具匠心。在景观的精心设计上，宣颐家园将全部的景象风范与江南的自然景观融为一体。园中有林，林中有园，精心选植的名贵观赏树种和鲜花碧草铺满大地，亭台楼阁、假山湖泊、雕刻石艺、流水喷泉、长廊环壁散落其中，为住户提供一个舒适宜人的生活环境。

保利西山林语房价是多少？

对于大部分人来说，买房是一件非常重大的事项，当然也有很多人是第一次，对于那些没有任何购房经验的小伙伴们，在选购房子时总是感到很迷茫，就比方说保利西山林语这个楼盘，很多人都不是很了解，那么保利西山林语房价贵不贵呢?下面就随小编一起去看看吧。保利西山林语房价贵吗对于这个楼盘，相信朋友们都比较熟悉，二期是在9月份开盘的，建筑范围大约是在170-365㎡宽景城墅，其中墅质花园洋房售价大约是在11000元/平起，首付45万起；叠拼别墅，均价12000元/平，首付52万起；联排美墅，均价16000元/平，首付97万起。买房套注意的事项有哪些1、注意房屋产权在买房时，一定注意产权证，看清所购房屋的产权归属，若是买到不清楚的房子，后期可能会有很多不必要的麻烦事，另外也要注意买房的价格，要弄清每个项目的价格，比方说有的是“开盘价”，即底价;有的是“均价”;有的是“较高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格等等。2、注意房屋地段、环境众所周知，环境的好坏会直接影响到生活的便捷度和舒适性，所以在买房时，要注意房屋的地段以及环境，若是政府计划大力开发的话，时具有很大的升值空间，另外也要注意房屋设计，从目前来看，因设计欠佳而空置的商品房比例很大。3、不能只买便宜不买贵的当然在买房时，也不能一味的看中价格，相信大家都听说过，便宜没好货，贵的东西肯定有贵的价值，而房地产市场则是便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵，所以一定要买好的，这样无论是未来增值还是转手都容易，如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。小结：好了，以上就是关于保利西山林语房价的内容介绍了，希望对您提供一些帮助，相信以后在保利西山林语房价的了解过程中，朋友们会更加的得心应手，得到自己满意的答案。

保利西山林语风水不好吗

人们在购房的时候会考虑到各方面的问题，不仅会看房子的地理位置与户型，还会注意到房子的风水好不好，最近有不少购房者对保利西山林语十分关注，下面就与大家说说保利西山林语风水好不好。
一、保利西山林语风水不好吗
保利西山林语的风水还是不错的，因为它位于尚峰尚水的北京的西北方向，东、南、西三个方向都被群山围绕，还有京密引水渠流经此地，环境非常适宜居住，目前是西山区域内自然风光与风水位置最好的房地产项目。
二、买房怎么看风水
1、买房看风水，首先应看房子的外部环境，看楼盘附近是否建有火葬场、教堂等，然后看房屋正前方有没有被高楼大厦所遮挡，有的话会影响到室内的采光，因此最好选择房前无遮挡物的房子。
2、然后看房子的内部环境，首先要的就是房子的户型是否方正，许多人认为户型不方正并不会造成太大的影响，其实这是错误的看法，时间久了就会凸显出风水对人们的不利影响。再看房屋是否阴阳平衡，客厅是否宽敞明亮，此外，主卧的光线不宜太过明亮，毕竟主卧是休息的地方，光线暗点有利于主人休息。
3、对风水知识有些了解的人都知道，门对门的格局是很不好的，因此在购买的时候就要避开这一格局。除了门对门，还要避开大门对着阳台飘窗的格局，许多人在对新房进行装修的时候，都会通过安装玄关柜化解这一格局。
总结：关于保利西山林语风水不好吗的相关内容就为大家介绍到这里了，希望能够帮助到大家。购买房子的时候就要选择风水格局比较好的房子，因为风水好的房子一般通风与采光也不错，居住舒适感更高。