物业工作中存在的问题和不足

物业管理公司财务财务管理的问题及建议

　　物业管理公司里的 财务管理 方面还存在诸多的问题，相关财务制度还不是很健全，下面我通过分析物业管理公司财务财务管理的问题，提出几点建议，欢迎阅读。


　　物业管理公司财务管理的问题
　　(一)重视程度不高，内部控制意识薄弱。因为物业管理本身在我国属于新生事物，致使很多物业管理公司对内部控制这一方面不是很重视，潜意识里认为简单的解决好财务问题便是做好了内部控制，对其的思考也没有上升到战略的层次。抱着内部控制与企业关联不大的心态，一些物业管理公司对相关人才的内部控制培训工作也缺乏了积极性，导致他们的自身素质不足，知识不过硬，便难以适应这愈来愈复杂的财务管理工作，处理不得到，久而久之，员工的积极性也随之被消磨殆尽，内部控制的效果微乎其微。这样长此下去，内部控制工作跟不上财务的繁杂演变，一些物业管理公司也将必然面临着生存危机。

　　(二) 物业管理成本与费用控制的缺失。在进行公司财务管理工作中，成本管理工作的基础地位不可动摇，在日常的公司账务处理中，物业管理公司不同于其他一些类型的公司，所发生的费用没有完全显示出来，不能全面显示费用，相关成本也尽皆隐含起来。因此这也导致公司财务信息披露的失真或遗漏，大大的削弱了内部控制的有效性、科学性。大部分物业管理公司都仅注重在成本数量上有何大的变化，对于为何会有这么大的变化却并没有去深入追究或分析，在成本控制方面存在着严重的缺陷，急需加以改善。

　　(三)会计核算不规范，忽视监督考核。对于公司内部的会计控制制度和考核相挂钩的监督机制，大部分物业管理公司都不予重视，这便导致公司重考核，轻内控的一幕上演。虽然公司里的财会系统体现出极强的内控作用，但也同时有着其一定的缺陷与局限性，这在两个方面加以体现出来，一方面事前控制作用差，在处理公司财务问题之前，对其控制力度不够，难以有效防止或抑制相关问题的发生。另一方面事后考核力度弱，没有一套有效的考核机制，无法有效的进行事后考核评估。

　　(四) 公司内部资金管理的力度不够。难以筹集到所需正常发展的资金是我国物业管理公司在目前普遍存在的情况，为保证物业管理公司的正常运作，便要采取 措施 及时开辟新的资金来源 渠道 。在当下，我国物业管理公司的来源渠道非常有限，一般包括：物业管理公司开创投入的资本金，物业维修资金，然后便是日常提供的综合管理服务所获得的一些经营性收入，也有一些公司转向银行贷款，但也是受限颇多，由于物业管理公司大都属于中小型企业，注册资本少，资本实力不足，银行贷款时所认可的不动产资产数量不多，信用保证大打折扣，便很难得到银行所发放的贷款。
　　物业管理公司财务管理的加强建议
　　(一)提高公司内部财务人员素质水平。在每个公司内部，财务人员的素质水平关系到信息披露工作的质量，进而影响到公司的正常有效运作，物业管理公司也不例外。第一，公司在聘用财务工作人员时必须要杜绝任人唯亲的现象发生，要坚持德才兼备、以德为先的原则，可以从应聘者是否具有相关从业资格、专业技能以及最高学历等多方位全面考评，为公司引进一批优秀拔尖的财务人员。 第二，公司也应该对财务工作人员的培训力度予以加强，实行月度或季度考核制度，在压力环境中可以使员工能及时掌握最新的财务知识，然后用于工作中来，也使员工自身业务素质有所提高。公司还可以通过培训向员工灌输内部控制对于提高公司财务管理水平、实现企业价值最大化的重要性思想，时刻让员工谨记内部控制的具体要求，按章办事;通过职业道德培训还可以确保员工能够对提供的会计信息质量要求负责。第三，公司还需建立一套科学的奖惩制度，更好的调动财务人员认真工作的积极性。

　　(二) 加强财务成本管理， 完善公司会计制度。物业管理公司通常从事的都是服务业，所以其对应的财务成本管理应该也根据服务功能作对象。公司可以采取作业成本法来确定服务所发生的实际成本，扩大成本核算范围，此外，该核算 方法 也能够将间接费用准确地分摊计入成本。设立一套完善并具备可操作性的成本核算系统，认真核算每一部分的投入成本，保证整个核算过程的通畅。物业管理公司在经营服务时，为客户进行大批的固定资产管理，在设置的成本会计科目下，准确无误的将营业成本划分成所提供的共性服务与个性服务成本，在公司会计核算时，还必须确保资产核算的及时性、准确性以及真实性。

　　(三) 会计核算和财务监督并重。正确及时的财务信息贯穿于物业管理公司整个的经营业务及其价值流转过程的每个环节中。内部正确的会计核算以及严格的财务监督，更是事关企业内部经营管理的成败，因此，可以说这在物业管理公司中相当于“神经中枢”的核心地位不可动摇。公司在进行财务控制时要时刻关注防范经营风险以及财务隐患，以实现公司规范性的经营以及企业价值最大化的目标。要设立一套完善并且独立的财务控制体系，要考虑全方位，多元化，多层次的财务监督，也就是要涉及到公司内部的各个部门、组织以及经营业务等，并且对所有岗位以及员工也加以覆盖，确保公司正常有序的运作。

　　(四)高度重视并加强资金管理。首先，开辟新的资金来源渠道，仅靠物业管理服务收入显然难以支撑公司持续发展的庞大需求，当前需要拓宽服务范围，开展获得多种经营的其他收益。其次对资金的运作要规范科学，做好日常监控工作，从严管控资金使用，保证每笔资金都用在“刀刃”上。最后对于外面的应收账款等款项，加紧催收或清理，将坏账程度减到最低，加快收入的回笼，物业管理公司方可得以持续长久的发展。此外，和一些地产金融机构合作，开展社区金融服务，如通过APP等方式，为业主提供接入或网点支持，获取业主享受相关服务的中介费或佣金。
　　物业管理公司的性质
　　物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

　　第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

　　第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

　　第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

　　2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。

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浅析物业管理公司财务管理的问题

亲亲~您好，很荣幸为您解答[鲜花]根据您的问题【浅析物业管理公司财务管理的问题】，以下是我为您分析的结果：会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。【摘要】
浅析物业管理公司财务管理的问题【提问】
亲亲~您好，很荣幸为您解答[鲜花]根据您的问题【浅析物业管理公司财务管理的问题】，以下是我为您分析的结果：会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。【回答】
会计核算方式单一。会计核算和财务管理手段落后。成本管理不完善，资金利用不当现象存在。财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。会计核算和财务管理分不清.【回答】

物业管理存在问题及原因分析怎么写？

具体写法如下：1、从制度层面进行分析目前，我国的物业管理模式虽然大多接受了社会化、市场化、专业化的管理理念，但从经济学角度看，这种物业管理体制的变化更多的是强制性制度变迁的产物，意味着它是由政府发布行政命令或是制定政策法规而倡导实现的制度改革，而不是由市场机制自发形成的制度变革。2、这种由政府推动的物业管理制度变迁，由于经验不足、法律法规不完善等原因，致使物业管理制度出现了利益关系的失衡，形成了一种极不对称的关系：一方是具有强大资源优势的物业管理公司，另一方是分散的业主，双方由于力量不均衡、信息渠道不畅通，弱势一方很容易受到强势一方的左右，易引发各类纠纷。3、物业管理在短短的二十年间在我国迅速发展，是得益于政府部门对制度转型所做出的举措。但在社区制度变迁过程中，也不可避免地出现了“路径依赖”的特征，不同类型的物业管理机构发展参差不齐，特别是一些遵循传统做法的物业公司，其经营理念、运作模式与现代的“物业管理”相去甚远，导致在物业管理过程中出现各类问题。4、从操作层面上进行分析（1）法制建设落后，法规不完善虽然，我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款，对物业管理体制做出了一定的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。5、物业管理体制问题上缺乏一套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。甚至有的地方出台的政策法规互相矛盾，特别是小区的归口管理方面政策法规不统一现象时有发生。法制不健全，必然导致物业管理出现混乱。6、物业管理部门与业主之间缺乏有效的沟通机制物业管理实际上涉及到了准公共产品问题，有部分业主对物业管理有偿服务观念还不适应，存在着“搭便车”的心理而出现迟交、欠交物业费问题；而物业管理公司由于对业主期望认知与服务标准及服务传递间存在差异，也导致了各种纠纷与问题的出现，究其原因就在于双方缺乏有效的沟通机制，未能找到双方利益的平衡点。

目前，物业管理中存在的问题主要有哪些?

没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差；公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决；制度不健全，管理秩序混乱；管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行。法律分析物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确地指示，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。法律依据《物业管理条例》 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。